Hay una conversación que tenemos casi cada semana en el estudio. Llega un promotor con el boceto mental muy claro: cuántas plantas, qué fachada, la normativa urbanística. Y lo primero que hacemos, antes de abrir ningún programa, es salir a ver el solar juntos. Porque en el AMB, el solar te habla. Y si no lo escuchas al principio, te lo dice a gritos cuando ya has gastado seis meses en un proyecto de edificio plurifamiliar que no encaja.

Esto no es una metáfora. Un solar entre medianeras en una trama histórica de Badalona tiene una lógica completamente distinta a una parcela de edificación aislada del Baix Llobregat. En uno, el reto es conseguir que entre luz natural. En el otro, quizás el problema es exactamente el contrario: demasiada exposición a la luz solar o fachadas a norte que no captan energía solar si no lo resuelves en el diseño de partida.

La orientación, la topografía, los vientos dominantes, la sombra que proyecta el edificio de enfrente en diciembre… Todo ello influye en el diseño del edificio y lo decidimos antes de elegir si la fachada va a ser de ladrillo o de madera contralaminada.

El PGM (Plan General Metropolitano) es un documento denso, aburrido en apariencia, y absolutamente decisivo para cualquier proyecto de viviendas en el área metropolitana de Barcelona.

Cuando hacemos la consulta urbanística al principio (un paso que hemos visto saltarse a algún promotor saltarse para ganar tiempo) en realidad estamos ahorrando meses. Hemos visto proyectos llegar al proyecto básico con una edificabilidad calculada mal desde el inicio. No es agradable contárselo al cliente en ese momento.

El proceso real para diseñar un edificio de viviendas tiene cinco momentos que importan:

1. Estudio previo y consulta urbanística. Verificamos que lo que el cliente imagina es legalmente posible. Es el paso que más se quiere saltarse y el que más caro sale saltárselo.
2. Anteproyecto. Aquí nos la jugamos como arquitectos: volumetría, cómo encajan las viviendas, qué carácter tiene el edificio. Es el momento creativo real.
3. Proyecto básico. El documento que va a la licencia y donde se fija todo lo que el ayuntamiento va a revisar. Sin esto, no hay obra.
4. Proyecto ejecutivo. El más ingrato de producir y el más importante en obra: es el que evita que el constructor improvise y el que protege el presupuesto.
5. Dirección de obra. Donde descubres si todo lo que proyectaste tenía sentido en la práctica o si hay que resolver imprevistos sobre la marcha.

Los tiempos de licencia en Barcelona y los municipios del entorno son lo que son. Largos. Una estrategia administrativa sólida desde el día uno no es un lujo: es lo que diferencia un proyecto que avanza de uno que se enquista.

Hay cuatro que, en nuestra experiencia, tienen un impacto desproporcionado respecto a su coste:

• La tipología de vivienda. En el mercado actual, una vivienda rígida que no permite ninguna adaptación futura es un producto poco flexible para el usuario. Diseñar con flexibilidad incorporada, sin que eso encarezca la estructura, es posible si se piensa desde el principio.

• La eficiencia energética. Desde la actualización del CTE en 2022, construir un edificio de consumo casi nulo no es opcional. Pero más allá de la obligación, los edificios bien diseñados térmicamente gastan bastante menos en calefacción y refrigeración: los usuarios ya preguntan por la calificación energética antes de firmar.

• El sistema constructivo. La elección entre hormigón, acero o madera no es solo estética. Cambia los plazos de ejecución, la huella de carbono y, en algunos casos, la capacidad de construir en solares con acceso complicado. En La Balma, en el Poblenou, usamos estructura de madera contralaminada y fue una decisión que influyó en todo: en el cronograma, en el coste final y en cómo los propios vecinos perciben el edificio.

• Los espacios comunes. Es lo que más se infravalora en fase de proyecto y lo que más diferencia un edificio genérico de uno que la gente quiere vivir. Un patio central bien resuelto no es un capricho: es ventilación cruzada, es luz en los rellanos, es un lugar donde los vecinos se cruzan y algo ocurre. Nuestro proyecto de viviendas en Sabadell lo demuestra: con un patio interior, resolvimos la luz en un solar entre medianeras que sobre el papel parecía complicado.

La densidad del área metropolitana obliga a soluciones que en otros contextos no serían necesarias. Los solares estrechos entre medianeras son la norma, no la excepción. La coordinación con distintos ayuntamientos (cada uno con sus técnicos, sus criterios y sus plazos) es parte del trabajo diario. Y entender qué busca el usuario en Mollet del Vallès no es lo mismo que entender qué busca en el Eixample: son lugares distintos que piden edificios y arquitectura distinta.

Eso no se aprende leyendo manuales. Se aprende gestionando licencias, hablando con promotores que conocen sus barrios y equivocándote alguna vez.

No busques el estudio con el porfolio más fotogénico. Busca uno que sepa leer el PGM del municipio donde tienes el solar, que haya tramitado licencias en ese ayuntamiento antes, que no te venda un diseño espectacular que luego es imposible de ejecutar en presupuesto. Y que entienda que una vivienda, al final, es el lugar donde alguien va a pasar su vida. Eso merece tomárselo en serio.

Si tienes un solar o un proyecto en marcha en el área de Barcelona, nos encantará echarle un vistazo contigo desde el principio.